2017年07月25日 星期二

万达融创富力637亿交易背后的博弈:谁赚了谁赔了?

来源:中国经济周刊 2017-07-25 09:30:05 记者:侯隽, 赵泽

7月19日18时,万达商业、融创中国(01918.HK)、富力地产(02777.HK)的签约仪式虽然剧情百转千回,结局终归尘埃落定。

万达影城 (中新社记者 张斌 摄)


三家公司联合发布公告称,融创同意收购万达旗下位于中国的13个文化旅游项目公司(下称“文旅项目公司”)91%的权益,合计交易对价为438.44亿元;而此前双方在框架协议中所提及的万达旗下76家(正式签约时增加为77家)酒店资产包,则由富力地产以199.06亿元接手。两项交易总金额637.5亿元。

这次签约不但创造了中国房地产史上最大规模交易纪录,而且成为中国商业史上最富有戏剧性的新闻发布会。

从最初的双雄会变成三国杀,从原定的16时到17时30分,富力地产的名字在发布会背景板上出现又消失,最后一刻又神奇“回归”,摔杯子的声音、打印机的出现、变动的交易价格……

《中国经济周刊》记者在现场见证了这场中国房地产史上最大规模的交易。

是谁打碎了酒杯

坐落于北京CBD的万达索菲特大酒店,是万达旗下第一家奢华酒店,这一标签令前者一直承载着后者众多的历史使命。

2017年7月19日下午,万达与融创此前达成的632亿元交易签约仪式定在这里举行。

当《中国经济周刊》记者到达现场时,发现除了万达商业和融创中国外,富力地产的名字也出现在背景板上,富力集团董事长李思廉也来到现场。有媒体猜测,富力集团很可能介入这项交易,并接手万达旗下的酒店产业。

但是,戏剧性的场景接二连三地出现了。

就在发布会按既定时间将要开始之际,已经进入主会场落座的参会人员突然被清场,工作人员称要进行彩排和调整,发布会推迟一小时举行。

《中国经济周刊》记者在现场看到:一名工作人员急匆匆地抱着一台打印机,一头扎进旁边的工作间;十几分钟后,又一名工作人员一路小跑拿着新打印好的文件走进王健林和孙宏斌的休息室,走在他身后的另一位工作人员边走边把旧文件撕得粉碎。

此时,王健林、孙宏斌和李思廉均已到场,进入了贵宾室。但突然贵宾室里传出比较大的声响,据一位靠近的记者说,其听到了大声争吵和摔杯子的声音。同时,记者们发现会场里的背景板突然被包上了喷绘布,上面只剩下万达和融创两家名字。与此同时,记者还看到,现场PPT也被更换,“富力地产”的名字被拿下。

特别令人关注的是,富力地产副总裁张辉多次进出会议室和贵宾室,表情凝重,拒绝回答任何问题。

北京时间17:30,在一声“进场了”的呼喊声中,发布会总算开始了,此时距离既定的时间足足推迟了1小时30分钟。与此同时,所有人都发现喷绘布已被撤下,会场再次成为万达、融创、富力三家公司的主场。富力又回来了!

王健林在随后的发言中称“争吵摔杯子”是谣言,三人在会议室谈笑风生。

万达融创富力真的是三赢吗

“我们是三赢!” 王健林、孙宏斌和李思廉在发布会上均这样评价这次交易。

但是,仔细算算账就会发现有人赔有人赚。

把时间拉回到9天前仔细品味一下。

7月10日,万达宣布以注册资本金的91%即295.75亿元,将哈尔滨万达城等13个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款;万达将旗下76个酒店以335.95亿元转让给融创。

7月10日到19日,短短9天内究竟发生了什么?

对比前后公告,会发现有两处重大变化:

第一,万达出售的酒店由76家变为77家,总价由之前的335.95亿元降为199.06亿元,并且收购方从融创变成了富力;

第二,融创收购万达13个文旅项目91%股权,价格从295.75亿元变为438.44亿元。

相同的标的,融创为何多花近150亿元?突然杀出来的富力是趁火打劫吗?万达这次大甩卖又换了多少真金白银呢?

孙宏斌为什么愿多付142.69亿元甩掉酒店

对于这次交易结构的调整,孙宏斌说:“这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了我们负债水平,同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分,对于我们和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价,这种交易安排三方都很满意。我们也相信富力承接的这部分酒店资产有一个非常合适的价格,未来也会有很好的经营结果。”

如今的孙宏斌已经成为中国最大的接盘侠,从链家、乐视再到万达,孙宏斌频频出手“买买买”。

地球人都知道,孙宏斌的心中只想要地,酒店资产虽好但不好变现。

“我要那么多酒店干吗?”孙宏斌曾这么说过。

孙宏斌在签约仪式上表示,收购文旅项目的价格高于此前框架协议时约定价格,是融创对富力接盘酒店资产的补偿。

对于外界质疑的融创负债问题,孙宏斌表示,融创上半年的销售额为1100多亿元。截至2017年6月30日,融创账面有900多亿元现金,7月份回款会超过200亿元,下半年其他月份回款都会超过300亿元,全年将有超过3000亿元的销售额,会有充足的现金流。“我们也会继续控制好负债率,管理好现金流。”孙宏斌说。


资料图:万达集团董事长王健林出席某活动。中新社记者 王舒 摄

精明的首富王健林已经为孙宏斌算好了账:“表面看富力酒店折让,融创加了价,但放在4800万平方米的销售物业上来分摊,每平方米只多200块钱,可以忽略不计。”

显然,多花了钱甩掉自己不喜欢的重资产酒店业,但是获得了13个万达文化旅游项目。据融创中国的公告,13个文化旅游项目总建筑面积合计约5897万平方米。其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。

地产分析人士对《中国经济周刊》表示,文旅项目是融创所需要的,这些项目仍有很多商业开发的空间,土地储备非常充足,多花的140多亿元平均下来对土地单价影响不大。而此次交易结构调整之后,600多亿元的交易对价下降到400多亿元,也在一定程度上缓解了融创的资金压力。

富力扮演了什么样的角色

酒店对融创来说是鸡肋,在富力手中可能就是“蜜糖”。

富力董事长李思廉坦言:“这次一口气拿到77个酒店,我们是赢家。”

资料显示,富力地产在2016年地产百强企业中排名第19位,在住宅地产、商业地产和工业地产上都有广泛布局。截至目前,富力已在中国25个城市拥有众多高端酒店,包括柏悦酒店、君悦大酒店、丽思卡尔顿酒店和假日酒店等。

7月10日,万达拟转让给融创的76家酒店作价335.9526亿元;7月19日,77家酒店总价才199.06亿元,降价40.75%,相当于六折扫货从融创手中以较低价格接手77家万达酒店。目前,富力将持有超过100家高端酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。

正如王健林所说,放眼全球,这样低价的收购机会百年难遇。

但是,富力能否吃得下接得住呢?

相关统计数据显示,在2015年至2016年中期,房企公司债发行规模TOP10的排名中,富力地产以433亿元位居第一,可谓“发债王”。

根据中国外汇交易中心的数据,富力地产在4月和7月发行了两期的中期票据,发行量皆为10亿元,值得注意的是同为三年期的债券7月发行的票面利率为5.5%,比4月5.25%要高。

对于接手万达酒店资产的初衷,李思廉表示,富力本身经营17间酒店,另有十几间在建,此举可以加强主业,让富力成为全国甚至全球最大的酒店资产业主。另外,酒店资产本身有潜力,可以改善公司的资产负债表。

 

万达有钱还债了

显然,孙宏斌、李思廉都已经达到了自己目的,那么,王健林呢?

“这次交易总计收回近680亿元现金,同时融创已经将150亿元第一期资金打到万达账户。”王健林特别将演讲稿拿给媒体看,“这是最新的,就是让在座的做个见证”。

近来关于万达系资金外流受到监管的传言让王健林压力倍增,此次出售的资产也被称为是万达要降低负债率的首要目的。据王健林透露,本次转让后,万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元。万达商业的账面现金1000亿元(不含13个文旅项目账面现金300亿元),加上本次转让收回现金680亿元(含回收往来款),现金共计约1700亿元。

对于该笔现金的用途,王健林称,万达商业决定清偿大部分银行贷款。

看来,王首富的小目标算是完成了,那大目标是什么呢?

业内分析人士普遍认为,此次签约尽管三方的逻辑都很明确,但仍然难以评估这笔交易的长期影响,此次交易被视为中国房地产史上规模最大、条款最复杂的一笔。

据孙宏斌在前一日接受媒体记者采访时透露,除了此番438.44亿元的交易价格,万达13个文旅项目公司合计还有负债约450亿元。融创已经开始向各个项目公司的债权人进行接触,试图顺利将万达的该笔负债转至融创身上。

但是,很多机构并不看好这桩买卖。

例如国际评级机构惠誉、标普日前先后对融创和万达两家公司的相应评级做了下调处理。

但更大的政策背景是,国家对金融的监管已经从房地产、酒店,转到了影城、娱乐业、体育俱乐部等领域。从MT系到复星,从安邦到万达,从券商和监管部门,再到苏宁等企业,国家的对金融业的监管再明白不过了:杜绝非理性海外投资,保证国家的金融安全。

也许,正如王健林说,要立字为证!过段时间,大家再看,万达商业负债究竟高不高,究竟是好企业还是坏企业?

下半场好戏才刚刚开始。

负责编辑:袁祖瑶

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